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宁波市鄞州区物业服务收费管理暂行办法

第一条  为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进我区物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《浙江省定价目录》、《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市物业服务收费管理规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于鄞州区行政区域内物业服务收费管理。

第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位和共用设施设备的日常运行管理，维护公共区域的清洁卫生和秩序，做好公共区域绿化日常养护等服务，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条  本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）房屋共用部位和共用设施设备的管理；

（二）公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理；

（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

（四）维护公共秩序以及车辆停放管理，协助做好安全防范工作；

（五）物业档案管理；

（六）合同约定的其他公共性服务。

第五条  物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条  物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

第七条  普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价、由开发建设单位根据该小区物业服务方案和服务内容等提出申请，区价格主管部门按规定程序核定。

普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，根据区价格主管部门核定的前期物业服务基准收费标准及浮动幅度内确定具体收费标准，按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等有关规定选聘物业服务企业。前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将服务内容、收费标准报价格主管部门、物业主管部门备案。

第八条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务费实行市场调节价。

符合以下条件之一的为高标准住宅：

1．独栋、联排等独门独户住宅；

2．建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

3．套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的。

高标准住宅的确定由开发建设单位提出申请，报区物业主管部门、区价格主管部门认定。

第九条 前期物业服务合同约定期限届满但物业服务区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务收费按区价格主管部门核定的标准执行。

第十条  高标准住宅、非住宅物业和业主委员会成立后的普通住宅小区，物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费标准可参照《宁波市鄞州区普通住宅小区物业服务收费等级参考标准》（详见附件），由物业服务企业提出书面申请，由业主委员会形成决议，经业主大会（代表大会）同意，并在小区内公示一周后，向区价格主管部门申请办理备案手续后执行。

第十一条  业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条  实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

物业服务成本由人员费用、房屋共用部位和共用设施设备的维护费，绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。房屋共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用，根据宁波市物业专项维修资金管理办法规定列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。

第十三条  物业服务企业应按规定每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况；

实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十四条  对新建房屋，开发建设单位已具备交付条件，并通知业主办理房产交付手续，但因业主原因未及时办理交付手续的，其物业服务费由业主承担，计费起始时间为通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。

业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关期间的物业服务费按80%比例交纳。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开发建设单位按规定标准全额交纳。

第十五条  物业服务收费按房屋（除汽车和自行车库外）所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以物业买卖合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第十六条  物业的电梯、中央空调等设施设备运行电费及住宅小区内楼梯、走廊、电子防盗门等共用电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的业主或物业使用人合理分摊。具体分摊方法由建设单位或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。没有独立设置计量表的，在物业服务费中统一列支，不得向业主或物业使用人分摊。

物业服务企业办公和生活的用水、用电费用，保安系统、绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业服务费中列支，不得向业主或物业使用人分摊。

开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主或物业使用人分摊。

第十七条  规范物业服务相关收费。凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，收费标准应报当地价格、财政部门和物业行政主管部门核准。电梯等特种设备定期检测费的收取，严格执行省财政厅、省物价局规定的标准。

第十八条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。物业服务费按月计收，其预收期限一般不得超过12个月。如业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。

业主未按合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当按规定结清物业服务费用。

第十九条  物业服务企业在物业服务区域内提供机动车停放服务的，可按规定收取停车服务费。

第二十条  对物业装修的，物业服务企业应做好装修管理服务，并收取建筑装修垃圾清运费。建筑装修垃圾清运费按房屋建筑面积计收，首次装修垃圾清运费住宅每平方米3.00元，非住宅每平方米4.00元。二次及以上装修垃圾清运费实行市场调节价，由物业服务企业和业主双方商定。

第二十一条  物业服务企业不得向业主（物业使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金、进出人员出入证工本费（遗失补证除外）等。